査定評価のポイント

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査定額に影響する7つの評価ポイント

不動産売却の第一歩は物件の査定評価です。しかし、どういった点がプラス、もしくはマイナス評価を受けるのかわからない方も多いでしょう。そこでここでは、不動産担当者が日頃から意識している、不動産の査定評価のポイントについて、神奈川県小田原市・鴨宮の「株式会社 MINAMI」がご紹介します。

より高く売却するために!
査定評価のポイントとは?

査定評価のポイント

一般的な不動産会社が査定時にチェックする評価ポイントをまとめました。

担当者が不動産査定時にチェックする7つの評価ポイント
1.立地や周辺環境 公共施設の商業施設の有無など。立地や周辺環境に優れるほど高額査定につながりやすい
2.土地の方位 角地や南面道路の土地が好まれる
3.部屋の日当たり 日当たりの良いひな壇の土地、南向きの建物は査定額が高くなりやすい
4.土地の形 建物を自由に設計できたり、日照時間が長かったりする長方形の土地が好まれる
5.間口や幅員の長さ 一般的な建物の場合、4m以上の幅員が理想
6.建物や土地の状態 建物の劣化具合、土地の状態(更地など)。それぞれ不要品などが残っていると査定額が下がる傾向にある
7.社会情勢や市場動向 法律改正や増税などの社会情勢、不動産業界における市場動向も査定額に影響する
査定評価をアップするには?

査定評価をアップするには?

不動産を査定するのは「人」にほかなりません。そのため、「ほんの些細なこと」が査定評価アップにつながるケースもあります。

たとえば、部屋の匂い。その家特有の生活臭やペット臭は、住み慣れている人ほど気づきにくいものです。一見きれいな建物でも、不快な匂いがするだけで査定額が下がる可能性は、否定できません。査定前に部屋の隅々まで清掃し、しっかりと匂い対策を講じましょう。

匂いと同じく、汚れも気になるポイントです。とくに水回りの汚れは不潔感が強く、担当者によっては査定額に反映させます。簡単な掃除で落ちる汚れなら、査定前にケアしておきましょう。部屋は清潔であればあるほど、査定時の印象アップにつながります。

部屋の印象といえば、部屋のインテリアにこだわるのもおすすめです。内見時に素敵なインテリアがあるだけで、購入希望者様が、物件購入後の生活をイメージしやすくなります。「こんな部屋で暮らしたい!」と思わせられるかが重要です。

売却時にかかる主な費用と税金

売却時にかかる主な費用と税金

不動産売却では、すべての売却額が利益となるわけではありません。仲介売却の場合は、不動産会社に仲介売却手数料を支払う必要があります。さらに印紙税や登録免許税、住民税といった税金も発生します。事前にどれだけの費用がかかり、手元にどれだけの利益が残るのか、計算しておくことが大切です。

さて、具体的にどのようなお金が発生するのか、「不動産売却に係わる費用」と「各費用に応じた税金」に分けて解説していきます。ここでご説明するのは「不動産会社に仲介売却を依頼した場合」の費用です。

不動産売却に係わる費用

不動産売却では、以下のような費用が発生します。

仲介手数料 売買契約締結後、売主様が不動産会社に支払う費用です。実際の取引価格により、仲介手数料は変動します。 登記費 土地・建物の登記に係わる登録免許税を指します。土地の所有権を主張するための費用です。一般に「所有権保存登記」「表示登記」「所有権移転登記」などが相当します。
(※)抵当権抹消費用 不動産売却時、該当する売主様は抵当権を抹消してから買主様に物件を引き渡します。抵当権抹消は司法書士に依頼するのが一般的で、別途2万円前後の費用がかかります。 ローン返済費 原則、住宅ローンを完済している不動産でなければ、売買取引は認められません。仮にローン返済前に売買契約が締結した際は、一括返済の費用、および繰り上げ返済手数料がかかります。
証明書発行費 住民票の交付や印鑑証明書など、不動産売買に必要な証明証の発行費用です。 引越費用・処分費 旧居から新居への引越費用、不要品の処分費用です。

※……不動産購入時に抵当権を設定している場合のみ

各費用に応じた税金

上記費用に加え、以下の税金が課せられます。

印紙税 作成した不動産売買契約契約(課税文章)に課せられる税金のことです。納税額は契約書に記載され金額により変動します。1万円未満は非課税、48万円から50億円超までは、金額に応じた税金を納めます。 住民税 不動産売却によって利益が生じた際、金額に応じた住民税が発生します。なお、利益を諸経費などが上回る場合は課せられません。
消費税 不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士報酬得、各種手続きの手数料に消費税が課せられます。消費税は不動産会社に支払う費用や、手数料の金額により変動します。 登録免許税 所有権移転登記や抵当権抹消魔手続きにかかる税金を登録免許税といいます。税率は登記ごとに変わるため、事前に確認してください

※上記は一部の税金のご紹介となります。

そもそも「仲介手数料」って何?

そもそも「仲介手数料」って何?

仲介手数料とは、不動産売却時に不動産会社へ支払う「成功報酬」のことです。仲介手数料を受け取れるのは、売主様と買主様の間を取り持ち、売買契約を仲介した業者のみ。たとえ複数の不動産会社に仲介売却を依頼しても、仲介手数料を支払うのは1社となります。

一般的に仲介手数料は、売買契約締結時に半分、不動産の引き渡し時にもう半分と、2回のタイミングで支払います。これは売買契約と不動産引き渡しの間で、タイムラグが生じるためです。

不動産会社によっては、仲介手数料の値引きが可能です。仲介手数料は「宅地建物取引業法」により、売却価格ごとに「上限」が設けられています。

  • 200万円以下:取引額の5%以内
  • 200万円超~400万円以下:取引額の4%以内+2万円
  • 400万円超:取引額の3%以内+6万円

※上記の価格は税抜き価格となります。

●1000万の場合の例→ 1000万×3%+6万円=36万円(税抜き)

たとえば、不動産の取引額が400万円を超える場合は、売買価格対して3%以内の仲介手数料を支払います。「以内」がポイントであり、仲介手数料に下限はないのです。極端な値引きは難しいですが、可能な範囲で安くしてくれる不動産会社は少なくありません。

PICK UP!
ご自身の状況にベストな「売却方法」を見つけよう!

PICK UP! ご自身の状況にベストな「売却方法」を見つけよう!

不動産売却で大切なのは、お客様ご自身に「ベストな売却方法」をお選びいただくこと。不動産売却には「仲介売却」「不動産買取」「任意売却」といった3つの方法があり、いずれも特徴やメリット、デメリットが異なります。

たとえば、仲介売却。不動産会社が買主様を見つける、もっともスタンダードな売却方法です。
仲介売却のメリットは、不動産を「とにかく高く売れること」。つまり、買主様さえ見つかれば、高値で売却できる可能性が高い方法です。

当店では、経験豊富なスタッフがお客様のご要望・ニーズをていねいにヒアリング。小田原市・鴨宮の土地柄を考慮した上で、私どもが考える「ベストな売却方法」と「最適な販売価格」をご提案いたします。不動産に関するトラブルやお悩み、お困りごとは、「株式会社 MINAMI」にお任せください。