相続・離婚問題・住み替えについて

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相続・離婚問題・
住み替えによる不動産売却の基礎知識

不動産売却では、売却活動や手続きにおいて、専門的な知識が求められます。とくに、相続・離婚問題・住み替えによる不動産売却では、状況に応じた判断や対応が必要です。ここでは、神奈川県小田原市(鴨宮)の「ハウスドゥ! 鴨宮店」が、相続・離婚・住み替えの不動産売却について解説いたします。売却を成功させるために、必要な基礎知識を身につけましょう。

不動産の相続で押さえるべきポイント

誰が不動産の相続人になるのか?

誰が不動産の相続人になるのか?

遺産の不動産を相続するのは、民法で定められた「法定相続人」である配偶者か、優先順位の高い血族です。血族のなかでの優先順位は、第1順位が子、第2順位が親、第3順位が兄弟姉妹となっています。あるいは、もし被相続人の遺言があるなら、指定された「指定相続人」が遺産を相続する可能性があるため、併せてご確認ください。

一方で、相続人には相続を放棄する選択肢もあります。たとえば、遺産に借金などの負債が含まれているケースでは、家庭裁判所へ相続放棄の申し立てを行うのもひとつの手です。ただし、この場合は財産を相続する権利も同時に失います。まずは誰が不動産の相続人となるのかを明らかにしておきましょう。

不動産をどのように分割するのか?

不動産をどのように分割するのか?

遺産の分割について遺言による指定がなければ、民法で定められた方法で分配を行います。分割方法は、現物の遺産を分ける「現物分割」、現金化した遺産を分ける「換価分割」、遺産を取得する代わりにほかの相続人へ自分の財産を与える「代償分割」などが挙げられます。

このとき、分割方法を決めるために法定相続人全員で話し合いを行い、決定した内容を「遺産分割協議」の書類へまとめる手続きが必要です。遺産の分割方法は、相続人同士で不公平感がないように決めましょう。とくに、不動産は分割しにくい遺産であるため、売却も含めてご検討ください。

どれくらい相続税を支払うのか?

どれくらい相続税を支払うのか?

相続によって取得した遺産の合計額に応じて、相続税が課される可能性があります。相続した遺産が「基礎控除額」を超える場合は、相続税の支払いが必要です。平成27年1月1日以降の相続では、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」の式で基礎控除額を計算します。たとえば、法定相続人が3人なら基礎控除額は4,800万円です。

相続税を計算する際は、建物や土地など不動産の評価が行われます。このとき、不動産の評価額が高くなると相続税の金額も高くなる点に留意しましょう。相続のお悩みとしてよく挙げられるのは、不動産の評価額が上がり、高額な相続税が発生してしまう事例です。相続税について理解し、節税対策を行いましょう。

相続した不動産を売却するメリット

固定資産税を負担しなくて済む

固定資産税を負担しなくて済む

不動産を所有していると、建物や土地の評価額に応じて固定資産税を徴収されます。地域によっては、併せて都市計画税の徴収もあるため注意が必要です。相続した不動産を売却すると、毎年の高額な納税の負担がなくなります。利用する予定がなければ、早めに売却をご検討ください。

不動産の管理コストを削減できる

不動産の管理コストを削減できる

所有している建物や土地は、適切な状態で維持するために管理業務を行う必要があります。建物の換気や庭の手入れなど、劣化を防ぐための定期的な作業には、時間と手間がかかります。とくに遠方の不動産を相続するケースでは、管理コストが高いため売却も視野に入れましょう。

空き家のリスクを避けられる

空き家のリスクを避けられる

相続した不動産を空き家の状態で放置すると、多くのリスクが懸念されます。建物の老朽化にともない倒壊が起きたり、衛生や景観に被害を与えたり、犯罪の温床となったりすると、所有者が責任を問われるおそれがあるのです。売却すれば、これらの空き家のリスクを避けられます。

不動産を利用した相続税対策の方法

不動産を利用した相続税対策の方法

相続税の節税対策として、不動産投資を行う方法があります。建物や土地などの不動産は、売却価格と比べて相続税評価額が低いため、投資によって課税される金額を抑えることにつながるのです。土地は2~3割、建物は3~7割の軽減が期待できるといわれます。マンションやアパートなどの賃貸物件はさらに評価額が下がり、相続税の負担が大幅に軽減される可能性もあります。必要に応じて不動産を利用した相続税対策もご検討ください。

離婚時の不動産売却で押さえるべきポイント

離婚にともない不動産を売却するメリット

離婚にともない不動産を売却するメリット

離婚をすると、購入した不動産が財産分与の対象となります。財産分与では、夫婦で築いた財産の分配が行われます。このとき、不動産を売却して現金化しておくと、財産を分割しやすくなるのがメリットです。不動産は分割しにくいからこそ、現金で分けてトラブルを防ぎましょう。

また、住宅ローンを利用している場合は、不動産を売却すると連帯債務を解消できます。住宅ローンの連帯債務は、離婚後に不動産を売却して完済し、手続きを行わない限りは解消できません。また、住宅ローンは離婚後の名義変更が認められにくいため、売却してしまったほうが安心です。

離婚時の不動産売却の注意点

離婚時の不動産売却の注意点

離婚にともなう不動産売却では、離婚後のタイミングで不動産を売却して財産分与を行いましょう。離婚前に財産を分け合うと贈与とみなされ、贈与税が発生するためです。不動産を売却するタイミングにご注意ください。また、住宅ローンの残債が売却額を上回っていると、売却後に住宅ローンを完済できません。この状態は「オーバーローン」と呼ばれ、完済のために自己資金での返済や任意売却を検討する必要があります。住宅ローンの状態を確認しておきましょう。

PICK UP!
住み替えに最適な売却・
購入のタイミングとは?

PICK UP!住み替えに最適な売却・購入のタイミングとは?

ライフスタイルの変化や転勤などの事情から、現在の家を売却して新しい家を購入する「住み替え」を検討する方もいらっしゃいます。住み替えでは、売却と購入のタイミングを調整し、計画的に進めることが大切です。売却を優先させる場合、旧居の売却代金を新居の購入代金に充てて、資金計画を立てやすくなります。ただし、仮住まいへの引っ越しが必要となります。購入を優先させる場合、旧居から新居へ直接引っ越しができますが、新居と旧居を同時に確保するための資金が必要です。売却と購入のどちらを優先させるべきか、両者のメリットとデメリットを考慮した上で、状況に応じてお選びください。